L’amministratore è il rappresentante legale di un condominio, che esercita una serie di funzioni esecutive rispetto alle decisioni che si prendono durante l’assemblea dei condomini.
Il codice civile indica nel dettaglio una serie di compiti e doveri sia per ciò che riguarda la gestione delle cose condominiali sia per ciò che riguarda le incombenze fiscali a carico dell’amministratore.
Amministratore di condominio: come funzionano nomina e requisiti
L’amministratore di condominio è una figura indicata dall’articolo 1129 del codice civile e si nomina in un condominio che presenta almeno otto condòmini.
Nei piccoli condomini o nei c.d. condomini minimi, quindi, si può designare un singolo proprietario quale amministratore; questa scelta però può essere presa in considerazione nei condomini di elevate dimensioni.
La nomina dell’amministratore si attua a maggioranza dell’assemblea, ossia da molti condomini che facciano almeno la metà dei millesimi catastali: essa deve essere scritta sull’apposito registro delle nomine e revoche, tenuto a cura dell’amministratore stesso.
Il nuovo amministratore resta in carica un anno: l’incarico si rinnova implicitamente ogni anno a meno che non venga revocato.
Amministratore di condominio: quali sono i diritti e gli obblighi
Sin da quando l’amministratore viene nominato, diventa il legale rappresentante del condominio sia per terzi sia per conto dei condòmini stessi.
Quindi è lui che si occupa di tutte le azioni giudiziali nell’interesse del condominio: recuperare le spese da parte di un condomino in debito, inviare solleciti di pagamento, comunicazioni, recupero con forza (legale) di somme dovute al condominio, e così via.
La rappresentanza fiscale dell’amministratore, si prende nel momento in cui si presenta all’Agenzia delle Entrate il modello AA5/6, cioè la domanda di attribuzione del codice fiscale al condominio: nel modulo vanno poi indicati al campo C dedicato al rappresentante, i dati anagrafici dell’amministratore e il suo codice fiscale o partita iva, qualora sia una società.
In caso di cambio amministratore, il subentrante dovrà indicare con comunicazione la variazione dei dati all’Agenzia delle Entrate, sempre attraverso il modello AA5/6.
L’amministratore, inoltre, è tenuto all’atto della nomina:
- a dare comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali
- a comunicare, in modo analitico, il suo compenso professionale (in mancanza la sua nomina è nulla);
- a comunicare luogo dove sono custoditi i registri: dell’anagrafe condominiale, dei verbali e delle revoche, di contabilità (specificando giorni e ore in cui gli interessati possono visionarli);
- a stipulare una polizza professionale che lo tuteli in caso di errore;
- ad indicare le sue generalità e i suoi recapiti telefonici con un affisso all’ingresso del condominio;
- ad aprire un conto corrente per il condominio allo scopo di fare transitare su questo conto le somme ricevute (a qualunque titolo) dai condomini o da terzi e quelle erogate per il condominio;
In caso di revoca dunque alla cessazione del suo incarico, egli è chiamato alla restituzione di tutta la documentazione in suo possesso e al compimento dei solo atti di ordinaria amministrazione, per la corretta gestione della vita condominiale, fino alla nomina del nuovo amministratore.
Amministratore di condominio: i doveri
La nomina di amministratore porta una vasta gamma di doveri inderogabili. E’ in primis l’organo esecutivo del condominio e per tanto deve emettere le deliberazioni dell’assemblea, convocare la sua riunione almeno una volta l’anno per l’approvazione del rendiconto condominiale annuale, che lui stesso predispone e che deve esser approvato almeno entro 180 giorni dalla convocazione.
Ha anche un compito di vigilanza sul buon uso delle cose comuni perché tutti ne possano avere un uso e compie inoltre tutti gli atti per la corretta conservazione delle stesse.
Si occupa anche di gestire la parte amministrativa dei registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca degli amministratori, e dei registri contabili, pure se tenuti in modalità telematica
L’amministratore ha anche il compito della riscossione dei contributi da parte dei condomini per l’erogazione poi delle spese atte alla manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per esercitare i servizi comuni.
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